房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)中如何降低房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)返回列表
作者：時(shí)間：2017年02月08
一、房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的問(wèn)題
1、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)遇到委托方有意欺瞞而造成抵押物無(wú)效的情況，銀行貸款無(wú)法回收，估價(jià)機(jī)構(gòu)也面臨賠償?shù)呢?zé)任。
2010年北京一家一級(jí)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了某銀行一筆個(gè)人住房消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)。估價(jià)對(duì)象是一套普通的商品房住宅。估價(jià)師要求委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件。隨后估價(jià)師和委托方約好了一起對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。等到了現(xiàn)場(chǎng)，估價(jià)師完成了房屋外部勘察以后，想要進(jìn)入房屋室內(nèi)進(jìn)行查勘，委托人說(shuō)房子已經(jīng)出租出去，承租人不在，無(wú)法入戶(hù)，但可以帶其去樓上鄰居家看看，并保證戶(hù)型、室內(nèi)裝修都與估價(jià)對(duì)象差不多。估價(jià)師去樓上看完房子以后就回公司進(jìn)行了測(cè)算，并向銀行出具了正式報(bào)告。結(jié)果這筆房屋抵押綜合消費(fèi)貸款無(wú)法正常收回，銀行也無(wú)法找到借款人，這筆貸款成了一筆不良貸款。究其原因就是因?yàn)榻杩钊嗽谙蜚y行貸款之前，已經(jīng)把房屋賣(mài)給了別人，并辦理了轉(zhuǎn)移登記，而僅僅利用原來(lái)房本的復(fù)印件就騙取了銀行貸款。后來(lái)這家銀行向估價(jià)機(jī)構(gòu)追責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)賠償了銀行全部貸款的損失。這件事不僅給這家估價(jià)機(jī)構(gòu)造成了經(jīng)濟(jì)損失，而且也給其開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)帶來(lái)了負(fù)面的影響。這件事情給我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都敲響了警鐘，我們必須引以為戒。
2、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)碰到房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不相符或者是在建工程形象進(jìn)度與委托企業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)不相符的問(wèn)題。
（1）房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不符也是抵押評(píng)估的一個(gè)難點(diǎn)。
估價(jià)師在實(shí)際估價(jià)工作中會(huì)遇到一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和土地出讓都是按照工業(yè)或商業(yè)用途，但建設(shè)時(shí)卻按照住宅用途來(lái)建設(shè)，也就是我們俗稱(chēng)的“商改住”。針對(duì)這一類(lèi)項(xiàng)目，在抵押評(píng)估中，如果我們按現(xiàn)狀評(píng)，不符合估價(jià)的合法性原則，如果按權(quán)屬登記情況來(lái)評(píng)，現(xiàn)狀又與權(quán)屬不相符，這也是抵押評(píng)估實(shí)踐中一個(gè)難題。
（2）在建工程價(jià)值評(píng)估也是抵押評(píng)估的一個(gè)難點(diǎn)。
在在建工程抵押時(shí)，我們會(huì)碰到監(jiān)理公司或者造價(jià)公司提供的工程量清單與工程實(shí)際建設(shè)進(jìn)度不相符的問(wèn)題。比如我們?cè)谧鲆粋€(gè)外地綜合體在建工程抵押評(píng)估時(shí)，大樓完成了正負(fù)零。這個(gè)綜合樓總的規(guī)劃建筑面積是3萬(wàn)平米，造價(jià)公司提供的已經(jīng)發(fā)生的土方工程量是370萬(wàn)立方米，造價(jià)達(dá)8000萬(wàn)。估價(jià)師經(jīng)過(guò)對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的核對(duì)和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量的核實(shí)，發(fā)現(xiàn)造價(jià)公司是經(jīng)委托企業(yè)授意，有意夸大實(shí)際發(fā)生的工程量，以此期望提高估值。
3、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，有時(shí)候在估價(jià)師權(quán)屬調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查不充分的情況下，可能沒(méi)有考慮共有權(quán)以及抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)利和相鄰權(quán)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
（1）如果房地產(chǎn)權(quán)利人有共有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押評(píng)估委托時(shí)，需要所有共有權(quán)人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有權(quán)人同意。估價(jià)師在抵押評(píng)估實(shí)踐中有時(shí)候會(huì)忽略這一點(diǎn)。
（2）如果房地產(chǎn)存在租約，尤其是期限較長(zhǎng)的租賃合同，一定要考慮租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》的規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)不破租賃，房地產(chǎn)進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓時(shí)，不影響對(duì)租賃合同的履行。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，委托方對(duì)出具報(bào)告時(shí)間都要求比較緊迫，估價(jià)師在調(diào)研不充分的情況下，往往忽略了租約對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。這些都為以后一旦抵押人不能履行還款義務(wù)，房地產(chǎn)需要變現(xiàn)處置時(shí)留下了隱患。
（3）包括通行權(quán)在內(nèi)的相鄰權(quán)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生影響。
針對(duì)一些LOFT結(jié)構(gòu)房屋分層抵押時(shí)，一定要注意室內(nèi)樓梯的歸屬問(wèn)題。第二層能夠單獨(dú)抵押的前提條件就是建筑面積含室內(nèi)樓梯面積或者有使用室內(nèi)樓梯的權(quán)利。如果在抵押評(píng)估時(shí)，忽略了相鄰權(quán)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，就會(huì)造成“空中閣樓”的問(wèn)題。
4、在從事政府儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估時(shí)，有些估價(jià)師對(duì)儲(chǔ)備土地所面臨的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，針對(duì)還沒(méi)有完成“場(chǎng)地平整”的土地，既沒(méi)有扣除拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)也沒(méi)有扣除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這種做法也加大了儲(chǔ)備土地抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)性、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)物，所以銀行為了減少自身風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作為抵押物。從房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也存在風(fēng)險(xiǎn)的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的價(jià)值減損等。
1、適宜性風(fēng)險(xiǎn)
并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物，它受到上述相關(guān)法規(guī)的限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓?zhuān)魍ɑ蚺馁u(mài)）性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險(xiǎn)是根本性的。
2、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估是評(píng)估設(shè)定抵押時(shí)的市場(chǎng)價(jià)（現(xiàn)）值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)或泡沫破裂造成市場(chǎng)價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；另外抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的價(jià)值和現(xiàn)金流與估價(jià)時(shí)運(yùn)用收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)預(yù)測(cè)的未來(lái)收益、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和未來(lái)運(yùn)營(yíng)成本和續(xù)建費(fèi)用不同，造成價(jià)值下降，也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
3、市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時(shí)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置稅費(fèi)形成降價(jià)甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)；不同類(lèi)型特點(diǎn)的房地產(chǎn)在不同的市場(chǎng)條件下其變現(xiàn)能力是有差異的，比如住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠、特殊物業(yè)等的市場(chǎng)變現(xiàn)能力一般由強(qiáng)變?nèi)酰坏盅何镂恢幂^差、剩余使用年限較短，具有長(zhǎng)期低租金租約，拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不容易。
4、耗損風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)抵押的特性，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會(huì)造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，在建工程閑置停滯，質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善，甚至火災(zāi)等造成其價(jià)值的嚴(yán)重減損。
三、我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師如何做，才能有效降低房地產(chǎn)抵押評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
1、切實(shí)地做好權(quán)屬調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查的工作。
對(duì)于抵押物為商業(yè)、工業(yè)等業(yè)態(tài)較為復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)，要想測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)值必須切實(shí)做好實(shí)地的市場(chǎng)調(diào)查工作。另外對(duì)抵押物要切實(shí)做好權(quán)屬調(diào)查的工作，看他是否存在抵押、擔(dān)保、租賃等他權(quán)權(quán)利。法定優(yōu)先受償款中包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。對(duì)于存在租賃的抵押物，如果租賃合同簽訂是在抵押權(quán)設(shè)定登記之后，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。對(duì)于已存在租賃合同的抵押物再設(shè)定抵押時(shí)，抵押價(jià)值必須要考慮租賃合同對(duì)其抵押價(jià)值的影響，因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)交易變現(xiàn)時(shí)，有著“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定。中行現(xiàn)在要求對(duì)存在租賃的不動(dòng)產(chǎn)出具抵押貸款評(píng)估時(shí)，必須要附租賃合同。對(duì)于存在多個(gè)租賃合同的情況，一定要把對(duì)抵押價(jià)值存在較大影響的租賃合同附在報(bào)告后面，其他租賃情況進(jìn)行列表說(shuō)明。另外租賃合同備案問(wèn)題也是一個(gè)我們應(yīng)考慮的問(wèn)題。對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案的租賃合同如何認(rèn)定其法定效力。按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。
在盡職完成市場(chǎng)調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查之后，還存在不確定因素的情況下，估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。
2、嚴(yán)格地按照房地產(chǎn)估價(jià)流程來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)抵押估價(jià)直接關(guān)系銀行風(fēng)險(xiǎn)和貸款人權(quán)益，是一項(xiàng)較為復(fù)雜的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序開(kāi)展估價(jià)工作，可以使估價(jià)工作具有計(jì)劃性、避免不必要的反復(fù)和浪費(fèi)，提高估價(jià)工作的效率；可以使估價(jià)工作規(guī)范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)程序上的疏漏，保證估價(jià)工作的質(zhì)量。
抵押評(píng)估流程：
接受項(xiàng)目評(píng)估委托
組成評(píng)估小組
與委托方聯(lián)系布置評(píng)估資料清單
聯(lián)系外業(yè)調(diào)查
制定評(píng)估工作計(jì)劃
外業(yè)調(diào)查、搜集資料
預(yù)評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)
信息反饋
報(bào)告內(nèi)審、修改報(bào)告
提交預(yù)評(píng)報(bào)告
貸款審批情況跟蹤
現(xiàn)場(chǎng)復(fù)勘
正式評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)
報(bào)告內(nèi)審、
修改報(bào)告
提交正式評(píng)估報(bào)告
項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量跟蹤
3、房地產(chǎn)抵押評(píng)估要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，符合《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求，符合貸款銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的要求。
根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。因此房地產(chǎn)估價(jià)師在做抵押評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，要保持謹(jǐn)慎原則，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估法定優(yōu)先受償款。不高估市場(chǎng)價(jià)值就要求我們?cè)谶\(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易案例作為可比案例。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。
不低估法定優(yōu)先受償款要求估價(jià)師必須充分考慮優(yōu)先于抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。另外對(duì)交易中需要額外支付的成本必須考慮全面，如劃撥土地處置變現(xiàn)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。估價(jià)師在抵押評(píng)估中出現(xiàn)問(wèn)題除了有經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題之外往往是市場(chǎng)調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查不充分，掌握的估價(jià)資料不全面，當(dāng)然也不排除有委托方故意隱瞞一些重大情況的嫌疑。確實(shí)由于調(diào)查有困難存在不確定因素的情況下，估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。
4、加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)道德教育，建立健全內(nèi)部報(bào)告審核機(jī)制。
（1）、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視對(duì)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)道德教育
在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受到各方面的壓力，銀行要吸引客戶(hù)、促成貸款或續(xù)貸，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師為促成貸款，都希望估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)值上高估，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了不失去客戶(hù)受利益驅(qū)使，迎合了客戶(hù)不合理要求，就形成房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)。若形成行業(yè)風(fēng)氣，將助長(zhǎng)泡沫，對(duì)金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成威脅。所以估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)估價(jià)師執(zhí)業(yè)道德教育。估價(jià)師應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、工作的立場(chǎng)，不為利益所動(dòng)，堅(jiān)持原則。
（2）、估價(jià)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全內(nèi)部報(bào)告審核機(jī)制
為了保證評(píng)估工作質(zhì)量、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，本人所在的機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)自行研發(fā)了內(nèi)部管理系統(tǒng)。歷經(jīng)多年的檢驗(yàn)，功能已相當(dāng)完善。通過(guò)該系統(tǒng)，可以實(shí)時(shí)調(diào)取項(xiàng)目的承接情況及業(yè)務(wù)類(lèi)型，監(jiān)控項(xiàng)目的完成進(jìn)度，明晰工作人員的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)成果的多重審核，方便業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)與分析。
另外本人所在的機(jī)構(gòu)多年來(lái)一直堅(jiān)持評(píng)估報(bào)告的三級(jí)審核制度。一級(jí)審核由自己完成，二級(jí)復(fù)核由前述確定的審核人員完成，主要審核報(bào)告的常識(shí)性錯(cuò)誤，三級(jí)復(fù)核由技術(shù)總監(jiān)完成，主要審核報(bào)告的技術(shù)錯(cuò)誤。
審核完成后，審核人員簽字確認(rèn)，公司建立責(zé)任制，審核人與報(bào)告完成人負(fù)同等責(zé)任。
項(xiàng)目結(jié)束以后，實(shí)行回訪制度，征詢(xún)委托單位就公司在項(xiàng)目工作中的意見(jiàn)，以進(jìn)一步提高工作效率及成果質(zhì)量。
作為從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，我們需要對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)給予高度的重視，要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不能被銀行客戶(hù)經(jīng)理和委托方所左右，要堅(jiān)持估價(jià)原則，嚴(yán)格按照估價(jià)程序來(lái)開(kāi)展抵押評(píng)估業(yè)務(wù)。
在抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中估價(jià)師要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房【2006】8號(hào)），堅(jiān)持合法、客觀、謹(jǐn)慎性原則，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，切忌不實(shí)估價(jià)，形成高估的風(fēng)險(xiǎn)。
高估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值會(huì)造成抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）的損失，低估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值會(huì)造成抵押人的損失，但兩者造成的損失是不一樣的。高估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值造成金融機(jī)構(gòu)的損失可能是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。而低估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值造成抵押人的損失只是貸款額度的損失，并不是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。因?yàn)椋绻麑?lái)處分抵押房地產(chǎn)，按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，除支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害之外，剩余金額還要交還抵押人。抵押人并不會(huì)損失實(shí)實(shí)在在的貨幣。因此《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》提出房地產(chǎn)抵押估價(jià)要遵守謹(jǐn)慎的原則，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估法定優(yōu)先受償款。
目前有個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)不注重房地產(chǎn)盡職調(diào)查，甚至為了獲取業(yè)務(wù)，不惜高估抵押價(jià)值，降低估價(jià)收費(fèi)，實(shí)際造成的金融風(fēng)險(xiǎn)是很大的。為了有效規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)從完善內(nèi)部管理、提高估價(jià)師的執(zhí)業(yè)水平、道德水平入手。我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)有了完善的估價(jià)項(xiàng)目流程管理以及估價(jià)報(bào)告的審核管理，我們的估價(jià)師擁有豐富的房地產(chǎn)抵押評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，才能有效地規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。（作者：黃曉青）
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1、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)遇到委托方有意欺瞞而造成抵押物無(wú)效的情況，銀行貸款無(wú)法回收，估價(jià)機(jī)構(gòu)也面臨賠償?shù)呢?zé)任。
2010年北京一家一級(jí)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了某銀行一筆個(gè)人住房消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)。估價(jià)對(duì)象是一套普通的商品房住宅。估價(jià)師要求委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件。隨后估價(jià)師和委托方約好了一起對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。等到了現(xiàn)場(chǎng)，估價(jià)師完成了房屋外部勘察以后，想要進(jìn)入房屋室內(nèi)進(jìn)行查勘，委托人說(shuō)房子已經(jīng)出租出去，承租人不在，無(wú)法入戶(hù)，但可以帶其去樓上鄰居家看看，并保證戶(hù)型、室內(nèi)裝修都與估價(jià)對(duì)象差不多。估價(jià)師去樓上看完房子以后就回公司進(jìn)行了測(cè)算，并向銀行出具了正式報(bào)告。結(jié)果這筆房屋抵押綜合消費(fèi)貸款無(wú)法正常收回，銀行也無(wú)法找到借款人，這筆貸款成了一筆不良貸款。究其原因就是因?yàn)榻杩钊嗽谙蜚y行貸款之前，已經(jīng)把房屋賣(mài)給了別人，并辦理了轉(zhuǎn)移登記，而僅僅利用原來(lái)房本的復(fù)印件就騙取了銀行貸款。后來(lái)這家銀行向估價(jià)機(jī)構(gòu)追責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)賠償了銀行全部貸款的損失。這件事不僅給這家估價(jià)機(jī)構(gòu)造成了經(jīng)濟(jì)損失，而且也給其開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)帶來(lái)了負(fù)面的影響。這件事情給我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都敲響了警鐘，我們必須引以為戒。
2、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)碰到房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不相符或者是在建工程形象進(jìn)度與委托企業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)不相符的問(wèn)題。
（1）房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不符也是抵押評(píng)估的一個(gè)難點(diǎn)。
估價(jià)師在實(shí)際估價(jià)工作中會(huì)遇到一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和土地出讓都是按照工業(yè)或商業(yè)用途，但建設(shè)時(shí)卻按照住宅用途來(lái)建設(shè)，也就是我們俗稱(chēng)的“商改住”。針對(duì)這一類(lèi)項(xiàng)目，在抵押評(píng)估中，如果我們按現(xiàn)狀評(píng)，不符合估價(jià)的合法性原則，如果按權(quán)屬登記情況來(lái)評(píng)，現(xiàn)狀又與權(quán)屬不相符，這也是抵押評(píng)估實(shí)踐中一個(gè)難題。
（2）在建工程價(jià)值評(píng)估也是抵押評(píng)估的一個(gè)難點(diǎn)。
在在建工程抵押時(shí)，我們會(huì)碰到監(jiān)理公司或者造價(jià)公司提供的工程量清單與工程實(shí)際建設(shè)進(jìn)度不相符的問(wèn)題。比如我們?cè)谧鲆粋€(gè)外地綜合體在建工程抵押評(píng)估時(shí)，大樓完成了正負(fù)零。這個(gè)綜合樓總的規(guī)劃建筑面積是3萬(wàn)平米，造價(jià)公司提供的已經(jīng)發(fā)生的土方工程量是370萬(wàn)立方米，造價(jià)達(dá)8000萬(wàn)。估價(jià)師經(jīng)過(guò)對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的核對(duì)和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量的核實(shí)，發(fā)現(xiàn)造價(jià)公司是經(jīng)委托企業(yè)授意，有意夸大實(shí)際發(fā)生的工程量，以此期望提高估值。
3、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，有時(shí)候在估價(jià)師權(quán)屬調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查不充分的情況下，可能沒(méi)有考慮共有權(quán)以及抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)利和相鄰權(quán)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
（1）如果房地產(chǎn)權(quán)利人有共有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押評(píng)估委托時(shí)，需要所有共有權(quán)人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有權(quán)人同意。估價(jià)師在抵押評(píng)估實(shí)踐中有時(shí)候會(huì)忽略這一點(diǎn)。
（2）如果房地產(chǎn)存在租約，尤其是期限較長(zhǎng)的租賃合同，一定要考慮租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》的規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)不破租賃，房地產(chǎn)進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓時(shí)，不影響對(duì)租賃合同的履行。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，委托方對(duì)出具報(bào)告時(shí)間都要求比較緊迫，估價(jià)師在調(diào)研不充分的情況下，往往忽略了租約對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。這些都為以后一旦抵押人不能履行還款義務(wù)，房地產(chǎn)需要變現(xiàn)處置時(shí)留下了隱患。
（3）包括通行權(quán)在內(nèi)的相鄰權(quán)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生影響。
針對(duì)一些LOFT結(jié)構(gòu)房屋分層抵押時(shí)，一定要注意室內(nèi)樓梯的歸屬問(wèn)題。第二層能夠單獨(dú)抵押的前提條件就是建筑面積含室內(nèi)樓梯面積或者有使用室內(nèi)樓梯的權(quán)利。如果在抵押評(píng)估時(shí)，忽略了相鄰權(quán)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，就會(huì)造成“空中閣樓”的問(wèn)題。
4、在從事政府儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估時(shí)，有些估價(jià)師對(duì)儲(chǔ)備土地所面臨的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，針對(duì)還沒(méi)有完成“場(chǎng)地平整”的土地，既沒(méi)有扣除拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)也沒(méi)有扣除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這種做法也加大了儲(chǔ)備土地抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)性、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)物，所以銀行為了減少自身風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作為抵押物。從房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也存在風(fēng)險(xiǎn)的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的價(jià)值減損等。
1、適宜性風(fēng)險(xiǎn)
并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物，它受到上述相關(guān)法規(guī)的限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓?zhuān)魍ɑ蚺馁u(mài)）性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險(xiǎn)是根本性的。
2、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估是評(píng)估設(shè)定抵押時(shí)的市場(chǎng)價(jià)（現(xiàn)）值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)或泡沫破裂造成市場(chǎng)價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；另外抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的價(jià)值和現(xiàn)金流與估價(jià)時(shí)運(yùn)用收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)預(yù)測(cè)的未來(lái)收益、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和未來(lái)運(yùn)營(yíng)成本和續(xù)建費(fèi)用不同，造成價(jià)值下降，也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
3、市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時(shí)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置稅費(fèi)形成降價(jià)甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)；不同類(lèi)型特點(diǎn)的房地產(chǎn)在不同的市場(chǎng)條件下其變現(xiàn)能力是有差異的，比如住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠、特殊物業(yè)等的市場(chǎng)變現(xiàn)能力一般由強(qiáng)變?nèi)酰坏盅何镂恢幂^差、剩余使用年限較短，具有長(zhǎng)期低租金租約，拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不容易。
4、耗損風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)抵押的特性，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會(huì)造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，在建工程閑置停滯，質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善，甚至火災(zāi)等造成其價(jià)值的嚴(yán)重減損。
三、我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師如何做，才能有效降低房地產(chǎn)抵押評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
1、切實(shí)地做好權(quán)屬調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查的工作。
對(duì)于抵押物為商業(yè)、工業(yè)等業(yè)態(tài)較為復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)，要想測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)值必須切實(shí)做好實(shí)地的市場(chǎng)調(diào)查工作。另外對(duì)抵押物要切實(shí)做好權(quán)屬調(diào)查的工作，看他是否存在抵押、擔(dān)保、租賃等他權(quán)權(quán)利。法定優(yōu)先受償款中包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。對(duì)于存在租賃的抵押物，如果租賃合同簽訂是在抵押權(quán)設(shè)定登記之后，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。對(duì)于已存在租賃合同的抵押物再設(shè)定抵押時(shí)，抵押價(jià)值必須要考慮租賃合同對(duì)其抵押價(jià)值的影響，因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)交易變現(xiàn)時(shí)，有著“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定。中行現(xiàn)在要求對(duì)存在租賃的不動(dòng)產(chǎn)出具抵押貸款評(píng)估時(shí)，必須要附租賃合同。對(duì)于存在多個(gè)租賃合同的情況，一定要把對(duì)抵押價(jià)值存在較大影響的租賃合同附在報(bào)告后面，其他租賃情況進(jìn)行列表說(shuō)明。另外租賃合同備案問(wèn)題也是一個(gè)我們應(yīng)考慮的問(wèn)題。對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案的租賃合同如何認(rèn)定其法定效力。按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。
在盡職完成市場(chǎng)調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查之后，還存在不確定因素的情況下，估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。
2、嚴(yán)格地按照房地產(chǎn)估價(jià)流程來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)抵押估價(jià)直接關(guān)系銀行風(fēng)險(xiǎn)和貸款人權(quán)益，是一項(xiàng)較為復(fù)雜的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序開(kāi)展估價(jià)工作，可以使估價(jià)工作具有計(jì)劃性、避免不必要的反復(fù)和浪費(fèi)，提高估價(jià)工作的效率；可以使估價(jià)工作規(guī)范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)程序上的疏漏，保證估價(jià)工作的質(zhì)量。
抵押評(píng)估流程：
接受項(xiàng)目評(píng)估委托
組成評(píng)估小組
與委托方聯(lián)系布置評(píng)估資料清單
聯(lián)系外業(yè)調(diào)查
制定評(píng)估工作計(jì)劃
外業(yè)調(diào)查、搜集資料
預(yù)評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)
信息反饋
報(bào)告內(nèi)審、修改報(bào)告
提交預(yù)評(píng)報(bào)告
貸款審批情況跟蹤
現(xiàn)場(chǎng)復(fù)勘
正式評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)
報(bào)告內(nèi)審、
修改報(bào)告
提交正式評(píng)估報(bào)告
項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量跟蹤
3、房地產(chǎn)抵押評(píng)估要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，符合《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求，符合貸款銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的要求。
根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。因此房地產(chǎn)估價(jià)師在做抵押評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，要保持謹(jǐn)慎原則，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估法定優(yōu)先受償款。不高估市場(chǎng)價(jià)值就要求我們?cè)谶\(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易案例作為可比案例。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。
不低估法定優(yōu)先受償款要求估價(jià)師必須充分考慮優(yōu)先于抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。另外對(duì)交易中需要額外支付的成本必須考慮全面，如劃撥土地處置變現(xiàn)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。估價(jià)師在抵押評(píng)估中出現(xiàn)問(wèn)題除了有經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題之外往往是市場(chǎng)調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查不充分，掌握的估價(jià)資料不全面，當(dāng)然也不排除有委托方故意隱瞞一些重大情況的嫌疑。確實(shí)由于調(diào)查有困難存在不確定因素的情況下，估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。
4、加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)道德教育，建立健全內(nèi)部報(bào)告審核機(jī)制。
（1）、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視對(duì)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)道德教育
在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受到各方面的壓力，銀行要吸引客戶(hù)、促成貸款或續(xù)貸，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師為促成貸款，都希望估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)值上高估，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了不失去客戶(hù)受利益驅(qū)使，迎合了客戶(hù)不合理要求，就形成房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)。若形成行業(yè)風(fēng)氣，將助長(zhǎng)泡沫，對(duì)金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成威脅。所以估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)估價(jià)師執(zhí)業(yè)道德教育。估價(jià)師應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、工作的立場(chǎng)，不為利益所動(dòng)，堅(jiān)持原則。
（2）、估價(jià)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全內(nèi)部報(bào)告審核機(jī)制
為了保證評(píng)估工作質(zhì)量、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，本人所在的機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)自行研發(fā)了內(nèi)部管理系統(tǒng)。歷經(jīng)多年的檢驗(yàn)，功能已相當(dāng)完善。通過(guò)該系統(tǒng)，可以實(shí)時(shí)調(diào)取項(xiàng)目的承接情況及業(yè)務(wù)類(lèi)型，監(jiān)控項(xiàng)目的完成進(jìn)度，明晰工作人員的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)成果的多重審核，方便業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)與分析。
另外本人所在的機(jī)構(gòu)多年來(lái)一直堅(jiān)持評(píng)估報(bào)告的三級(jí)審核制度。一級(jí)審核由自己完成，二級(jí)復(fù)核由前述確定的審核人員完成，主要審核報(bào)告的常識(shí)性錯(cuò)誤，三級(jí)復(fù)核由技術(shù)總監(jiān)完成，主要審核報(bào)告的技術(shù)錯(cuò)誤。
審核完成后，審核人員簽字確認(rèn)，公司建立責(zé)任制，審核人與報(bào)告完成人負(fù)同等責(zé)任。
項(xiàng)目結(jié)束以后，實(shí)行回訪制度，征詢(xún)委托單位就公司在項(xiàng)目工作中的意見(jiàn)，以進(jìn)一步提高工作效率及成果質(zhì)量。
作為從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，我們需要對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)給予高度的重視，要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不能被銀行客戶(hù)經(jīng)理和委托方所左右，要堅(jiān)持估價(jià)原則，嚴(yán)格按照估價(jià)程序來(lái)開(kāi)展抵押評(píng)估業(yè)務(wù)。
在抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中估價(jià)師要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房【2006】8號(hào)），堅(jiān)持合法、客觀、謹(jǐn)慎性原則，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，切忌不實(shí)估價(jià)，形成高估的風(fēng)險(xiǎn)。
高估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值會(huì)造成抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）的損失，低估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值會(huì)造成抵押人的損失，但兩者造成的損失是不一樣的。高估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值造成金融機(jī)構(gòu)的損失可能是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。而低估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值造成抵押人的損失只是貸款額度的損失，并不是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。因?yàn)椋绻麑?lái)處分抵押房地產(chǎn)，按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，除支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害之外，剩余金額還要交還抵押人。抵押人并不會(huì)損失實(shí)實(shí)在在的貨幣。因此《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》提出房地產(chǎn)抵押估價(jià)要遵守謹(jǐn)慎的原則，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估法定優(yōu)先受償款。
目前有個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)不注重房地產(chǎn)盡職調(diào)查，甚至為了獲取業(yè)務(wù)，不惜高估抵押價(jià)值，降低估價(jià)收費(fèi)，實(shí)際造成的金融風(fēng)險(xiǎn)是很大的。為了有效規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)從完善內(nèi)部管理、提高估價(jià)師的執(zhí)業(yè)水平、道德水平入手。我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)有了完善的估價(jià)項(xiàng)目流程管理以及估價(jià)報(bào)告的審核管理，我們的估價(jià)師擁有豐富的房地產(chǎn)抵押評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，才能有效地規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。（作者：黃曉青）
參考文獻(xiàn)
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參與該項(xiàng)目的評(píng)估師
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