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? ? ? ? 2018年7月24日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房價格評估技術(shù)指引（試行）》（以下簡稱“評估指引”）由北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會正式發(fā)布。

? ? ? ? 該文件自去年7月開始起草，歷時一整年，華源龍?zhí)┰u估作為評估指引的起草單位之一，憑借扎實的理論基礎(chǔ)和豐富的行業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)過數(shù)個具體項目的實操和檢驗，有力的支持了評估指引的可操作性，得到了業(yè)界專業(yè)人士認可。

? ? ? ?2018年7月27日，我司技術(shù)總監(jiān)張承春應(yīng)邀對市內(nèi)200余名估價師進行了共有產(chǎn)權(quán)住房項目評估培訓，講述該文件在估價實操中的指導(dǎo)意義。

以下為《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房價格評估技術(shù)指引（試行）》全文：

北京市共有產(chǎn)權(quán)住房價格評估技術(shù)指引（試行）

1?總 則

??? 1.0.1?為進一步規(guī)范本市共有產(chǎn)權(quán)住房價格評估活動，維護共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和政府的合法權(quán)益，保證共有產(chǎn)權(quán)住房價格合理，依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》(建保〔2014〕174 號)、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）及《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16 號)、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本指引。

??? 1.0.2?本市行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價評估，共有產(chǎn)權(quán)住房同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格及產(chǎn)權(quán)份額比例評估，共有產(chǎn)權(quán)住房回購價格評估，共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價格評估，適用本指引。

??? 1.0.3?涉及共有產(chǎn)權(quán)住房的價格評估目的應(yīng)當分別表述為：

??? 1.“共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前，為確定共有產(chǎn)權(quán)住房銷售均價提供參考依據(jù)”；

??? 2.“房屋銷售前，對共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格評估，為確定共有產(chǎn)權(quán)份額提供參考依據(jù)”；

??? 3.“為共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿 5 年，因特殊原因確需將所購房屋產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給代持機構(gòu)的回購價格評估，提供參考依據(jù)”；

??? 4.“為共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿 5 年，轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額的再上市的市場價格評估，提供參考依據(jù)”。

??? 1.0.4?共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價，共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格和共有產(chǎn)權(quán)份額評估，共有產(chǎn)權(quán)住房回購價格評估，以及共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價格價值時點，均以估價委托書確定的價值時點為準，評估結(jié)果是價稅（增值稅）合計的形式。

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2?共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價評估

??? 2.0.1?共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價是指向購房人出售共有產(chǎn)權(quán)住房的平均價格，也是共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前，需要在土地供應(yīng)文件中予以明確的銷售價格。銷售均價評估依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項目的控制性規(guī)劃條件進行評估。

??? 2.0.2?共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價評估，可以采用成本法、比較法。

??? 2.0.3?運用成本法評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價，采取房地合估或者房地分估的技術(shù)路線進行評估。

??? 1.采用房地合估技術(shù)路線，測算共有產(chǎn)權(quán)住房項目的房地產(chǎn)重置成本。

????房地產(chǎn)重置成本是指在價值時點，重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的設(shè)定裝修情況下的共有產(chǎn)權(quán)住房項目的必要支出和應(yīng)得利潤，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

??? 2.采用房地分估技術(shù)路線，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本。

????共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價=土地重置成本+建筑物重置成本

????（1）土地重置成本是在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤，可采用比較法、成本法等進行測算。

????重新購置土地的必要支出應(yīng)包括土地購置價款和相關(guān)稅費，可采用比較法評估，在可比區(qū)域選取至少三個共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地出讓成交案例進行比較修正，同時考慮重新購置土地的必要支出在建筑物開發(fā)周期的管理費用、投資利息、開發(fā)利潤和交易稅費。

????重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤，可采用成本法測算，包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地開發(fā)周期和建筑物開發(fā)周期的管理費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

????（2）測算建筑物重置成本，按照新建房屋建造和裝修標準進行。新建房屋建造和裝修標準以被委托的共有產(chǎn)權(quán)住房項目房屋設(shè)計標準為準。估價期間尚無房屋設(shè)計標準的，可以參照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》設(shè)定建筑標準、面積套型、設(shè)備管線、裝修標準進行估算。

??? 2.0.4?運用比較法評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價，在可比區(qū)域內(nèi)選取至少三個土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價實例，進行市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，修正確定共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價。

??? 2.0.5?對于采用兩種以上方法評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價的，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，綜合確定各評估方法的權(quán)重，評估出共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價。

??? 2.0.6?共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)同時考慮同地段、同品質(zhì)普通商品住房項目的價格水平和居民家庭的購房支付能力。銷售均價應(yīng)當?shù)陀谕囟巍⑼焚|(zhì)普通商品住房項目的價格水平，與區(qū)域內(nèi)或其他同檔次區(qū)域的其他共有產(chǎn)權(quán)住房項目價格實現(xiàn)均衡，并根據(jù)本市居民家庭支付能力，使銷售均價匹配無房家庭購房支付能力。

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3?共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估

??? 3.0.1?共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格是指為確定共有產(chǎn)權(quán)住房購房人產(chǎn)權(quán)份額，在共有產(chǎn)權(quán)住房項目明確規(guī)劃設(shè)計方案，對共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房進行評估的價格。

??? 3.0.2?同地段是指按照就近原則，能夠滿足共有產(chǎn)權(quán)住房項目市場價格評估所需要的可比實例所形成的同質(zhì)區(qū)域。同品質(zhì)是指使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、面積、戶型、裝修、設(shè)備、周邊環(huán)境及配套與共有產(chǎn)權(quán)住房項目相同或相似。

??? 3.0.3?共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格采取標準房地產(chǎn)價格進行評估。

????標準房地產(chǎn)是指參照項目的戶型、面積、朝向、裝修及設(shè)備等因素所設(shè)定的具有代表性指標的房屋。

??? 3.0.4?在確定標準房地產(chǎn)價格時優(yōu)先采用比較法評估共有產(chǎn)權(quán)住房的市場價值。在比較法無法滿足估價要求時，可以采用收益法或成本法進行評估。

??? 3.0.5?同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格采用比較法評估時，應(yīng)選取符合要求的不少于三個住宅小區(qū)的可比實例，且可比實例應(yīng)優(yōu)先采用新建普通商品住宅項目，條件不具備時，可采用存量住宅項目。

??? 3.0.6?選擇新建普通商品住宅項目時，可通過住宅項目的銷售均價確定該小區(qū)標準房地產(chǎn)市場價格；選擇存量住宅項目時，根據(jù)所評估的共有產(chǎn)權(quán)住房項目的標準房地產(chǎn)指標、住宅小區(qū)的建筑標準，設(shè)定住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)的建筑標準。依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對每個住宅小區(qū)選取的不少于三個可比實例交易價格進行標準化處理，將所選可比實例與標準房地產(chǎn)進行比較，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，計算住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)價格。

??? 3.0.7?將所選取的住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)價格進行市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析確定共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格。

??? 3.0.8?按照上述方法評估得出的同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格，因市場行情或區(qū)域因素，可建議予以合理折讓，作為確定購房人產(chǎn)權(quán)份額的價格基數(shù)。

??? 1.購房人產(chǎn)權(quán)份額，按照共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例測算。

??? 2.建議購房人產(chǎn)權(quán)份額比例每 5%或 10%為一個檔位間隔，可按靠近檔位就高的原則確定。

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4?共有產(chǎn)權(quán)住房回購價格評估

??? 4.0.1?共有產(chǎn)權(quán)住房回購價格是指，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿 5 年，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，由代持機構(gòu)回購的房屋價格。

??? 4.0.2?回購價格按購買價格應(yīng)考慮建筑物折舊和居民消費價格指數(shù)等因素確定。

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5?共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價格評估

??? 5.0.1?共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價格是指，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿 5 年，轉(zhuǎn)讓所購共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額的市場價格。通常指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

??? 5.0.2?共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價格評估優(yōu)先采用比較法進行評估共有產(chǎn)權(quán)住房的市場價值。在比較法無法滿足估價要求時，可以采用收益法或成本法進行評估。

??? 5.0.3?采用比較法評估時，選取可比區(qū)域的至少三個可比實例交易價格。選擇存量住宅項目時，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項目的標準房地產(chǎn)指標、住宅小區(qū)的建筑標準，設(shè)定住宅小區(qū)標準房地產(chǎn)的建筑標準。依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對每個住宅小區(qū)選取的三個可比實例交易價格進行標準化處理，然后進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析確定共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價格。

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6?評估結(jié)果

??? 6.0.1?涉及共有產(chǎn)權(quán)住房項目價格評估時，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照本指引進行。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當按照估價委托書或者委托合同的約定，向代持機構(gòu)提供評估報告。

??? 6.0.2?評估報告提交委托方之后，在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核之前，同地段住宅房地產(chǎn)市場若發(fā)生較大波動，評估機構(gòu)應(yīng)在調(diào)查分析市場波動情況后，根據(jù)市場波動情況對評估報告進行調(diào)整。

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7?附 則

??? 7.0.1?本指引自 2018 年 8 月 1 日起實施，由北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會負責解釋。

????本指引有效期為一年，根據(jù)政策和市場情況，適時修訂。